La Cour d’appel d‘Aix-en-Provence dans un arrêt sur renvoi de cassation en date du 28 juin 2011 (10/02485, Jardi Sud / ED), a très clairement précisé les règles applicables en la matière, et a ordonné l’expulsion de la Société ED du groupe Carrefour qui avait omis d’immatriculer un de ses établissements auprès du RCS dont il dépend.

Cet arrêt est l’occasion de rappeler que :

1) la dénégation du statut des baux commerciaux par le bailleur peut être invoquée en tout état de cause.

Le Bailleur peut s’apercevoir a posteriori que son locataire n’était pas inscrit au RCS alors qu’il lui a offert le renouvellement. Après avoir délivré un congé avec offre de renouvellement du bail, le propriétaire qui s’aperçoit que le locataire ne remplit pas les conditions légales – celles des articles L.145-1 et L.145-8 du Code de Commerce – pour bénéficier de la protection statutaire, peut rétracter son offre de renouvellement et dénier au preneur le bénéfice du statut des baux commerciaux.

En effet, si le locataire « ne rentre pas dans le champ d’application du décret du 30 Septembre 1953 », le bailleur peut revenir sur son acceptation de principe « tant que le nouveau bail n’a pas été conclu »

Il importe peu qu’en offrant initialement le renouvellement, le bailleur ait eu connaissance du motif d’exclusion du statut.

2) La forme de la rétractation du droit au renouvellement est libre.

Par hypothèse, le statut des baux commerciaux, et notamment l’article L.145-57, sont inapplicables.

Les rapports des parties sont donc régis par le droit commun et la rétractation n’est soumise aux termes de la loi à aucune forme particulière.

En l’espèce, le Bailleur avait notifié un acte de rétractation intitulé « congé comportant dénégation du statut ». Les premiers juges avaient critiqué cet acte selon le principe « congé sur congé ne vaut ». La Cour d’appel de renvoi, dans la continuité de l’arrêt de la Cour de cassation du 10 novembre 2009, rappelle que le support de la dénégation importe peu, dès lors que l’intention de se rétracter est clairement exprimée.

3) Aucune renonciation tacite ne peut être opposée au Bailleur
Il importe peu que le bailleur ait continué à délivrer des quittances de loyers, ou même ait appliqué une révision triennale du loyer postérieurement à la dénégation du statut.

« Vainement la SAS ED invoque - t -elle une prétendue renonciation du bailleur à se prévaloir de l’absence d’immatriculation, du fait qu’elle a délivré des factures de loyers, et non d’indemnités d’occupation et qu’elle a notifié une révision triennale dans la mesure où comme l’objecte à bon droit la bailleresse, la renonciation ne peut qu’être expresse et résulter d’une volonté claire et non équivoque du bailleur à renoncer à se prévaloir de la rétractation de l’offre de renouvellement. »

L’inscription de l’établissement au registre du commerce dont il dépend est donc une condition objective et substantielle de l’application du statut des baux commerciaux.


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