Le démembrement de propriété, qui répartit la possession d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, est très régulièrement envisagé par des chefs d’entreprises qui souhaitent recourir à un démembrement en vue d’un allégement de fiscalité, en particulier sur des biens immobiliers.


Il va de soi qu’une étude minutieuse doit précéder le choix du recours au démembrement même si celui-ci présente de nombreux avantages. Il s’agit de déterminer ce qu’on souhaite démembrer, comment on va procéder, les valeurs assignées et d’une façon générale la logique d’ensemble de la démarche.
Nous recommandons couramment le démembrement, pourvu qu’il ait lieu à l’origine d’un montage. Par exemple, dans le cas du projet d’achat d’un bien ou d’un outil professionnel, ou pour résoudre un déséquilibre financier, le démembrement peut constituer une réelle solution et faire partie d’un montage.


Par contre, s’il est souhaitable à l’origine d’un projet, l’introduction du démembrement dans un montage pré existant est formellement déconseillée ; en effet, changer ainsi ce qui existe fait aussitôt apparaître le risque se faire accuser d’abus de droit et d’avoir uniquement eu pour but une économie fiscale.
L’administration fiscale est en effet très attentive à cette problématique et elle va tenter de remettre en question le démembrement, se fondant sur la théorie d’abus de droit, même si celle-ci s’est vue bien assouplie lors de la récente loi de finance.


Il faut donc considérer le démembrement comme étant à faire avec prudence, et de toute façon uniquement à l’origine d’un montage. N’hésitez pas à faire analyser le contexte de votre situation spécifique par un juriste, qu’il soit notaire ou avocat, parce que c’est une question très sensible et le risque est potentiellement important. Lorsque je conseille un client sur ce sujet, nous établissons des conventions et faisons intervenir un expert de l’immobilier pour arbitrer les valeurs ; ainsi en cas de remise en question par l’administration fiscale des valeurs données, nous préparons notre défense. Les valeurs que nous fixons sont arbitrées par un expert inscrit auprès de la Cour d’appel. Il est vital que le dossier soit extrêmement bien cadré. C’est de cette façon que le risque sera évité.


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Maître Frédéric Naïm, avocat fiscaliste.

Cabinet Naïm & Leroux avocats.

Droit fiscal, contrôle fiscal, redressement fiscal, contentieux fiscal.


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