Depuis sa création, en 2018, la Foncière de Turin mise sur le co-financement avec d'autres opérateurs du marché immobilier. Elle réduit ainsi le risque et peut se positionner sur davantage de projets d'acquisition, réhabilitation et revente. Démonstration avec une opération en cours, pour laquelle 2,5 millions d’euros ont été levés grâce à ClubFunding.

En Île-de-France, le marché de l'immobilier de bureaux est extrêmement tendu : le niveau de vacance n'a jamais été aussi faible à Paris et dans la première couronne, et les taux d'intérêt n'ont jamais été aussi bas tandis que la valeur des biens atteint des montants records. « Dans un contexte de produits aussi rares et chers, on ne peut pas se permettre de se tromper sur les scénarios de financement et de revente », indique Alexandre Blanc Coppi, fondateur et gérant de Foncière de Turin.

Active depuis 18 mois, sa société se positionne sur des investissements à valeur ajoutée, nécessitant des travaux importants de réhabilitation et restructuration. « Je privilégie les partenariats avec d’autres opérateurs du marché immobilier, ce qui permet de diluer le risque et de multiplier les opportunités grâce à un sourcing plus important », précise l'investisseur, qui recourt régulièrement au crowdfunding pour les mêmes raisons : « Associer un tiers aux fonds propres, diversifier les opérations, partager le risque, et bénéficier d'un œil différent sur le projet ».

Louer les espaces avant de revendre les plateaux en blocs

Cette démarche partenariale pour sa dernière opération « Cachan Offices », est au cœur d'une opération de marchand de biens initiée fin 2019, et portant sur l'acquisition d'un ensemble immobilier à usages de bureaux à Cachan, dans le Val-de-Marne. Le chiffrage de la rénovation, sur 1 000 m², est en cours. « Le projet concerne le rachat de l'immeuble et des parkings associés, avec l'ambition de louer l'ensemble des espaces puis de revendre les plateaux en blocs », précise Alexandre Blanc Coppi.

Une opération dont le business plan s'appuie sur les atouts de l'immeuble et de sa localisation : un ensemble immobilier de bonne qualité, rénové, proche des transports, et proposant des surfaces de 200 à 1 000 m² ; par ailleurs Cachan est encore une zone de loyers attractifs. « Pour établir le juste loyer, nous avons mené une étude de marché basée sur les avantages et inconvénients de l'immeuble en comparaison avec les immeubles de bureaux voisins. Nous pourrons ainsi proposer le meilleur rapport qualité-prix de la zone. »

Le crowdfunding, un levier financier supplémentaire

Avant de le louer et le revendre, il a d'abord fallu acquérir le bien. Pour obtenir une levée de fonds de 2,5 millions d'euros par la voie du crowdfunding, le gérant de Foncière de Turin s'est tourné vers ClubFunding : « Avant que le montant ne soit défini, je n'imaginais pas qu'il puisse être aussi significatif ». L'équipe de ClubFunding a d'abord étudié le dossier, puis l'a validé après une visite des lieux, avant de transmettre l'offre de crowdfunding. « Le plan de développement du projet et sa validation ont ainsi bénéficié d'un accompagnement précieux. Structurer une opération d'une telle ampleur nécessite une analyse poussée puis une contre-analyse. Cette démarche de sécurisation est très rassurante. »

Remarquable par le montant de la levée de fonds, l'opération illustre les multiples intérêts de la démarche. Pour Alexandre Blanc Coppi, « le crowdfunding est sans doute amené à se développer. En étant systématisé, et donc de plus en plus utilisé, il s'imposera comme une solution profitable à toutes les parties : pour nous opérateurs, il participe à la diversification de projets ; pour ClubFunding, c'est une opportunité de faire bénéficier à ses clients de taux de rentabilité élevés. » En résumé, « il s'agit d'une solution vertueuse ».

Pour en savoir plus : https://www.clubfunding.fr/blog/cachan-offices-int...